Entenda a transição para CBS, IBS e Imposto Seletivo
Guia prático para empresários e gestores, com foco no que muda na tributação sobre o consumo, nos créditos, nos documentos fiscais, no fluxo financeiro, nos sistemas e nas decisões tributárias durante a transição de 2026 a 2033.
Visão geral da Reforma Tributária
A Reforma Tributária do Consumo substitui gradualmente a atual estrutura de tributos sobre bens e serviços por um IVA dual: a CBS, federal, e o IBS, compartilhado entre estados e municípios. O Imposto Seletivo completa o novo desenho para bens e serviços específicos.
Contribuição sobre Bens e Serviços. Substitui PIS e Cofins e passa a compor a tributação federal do consumo.
Imposto sobre Bens e Serviços. Substitui gradualmente ICMS e ISS, com arrecadação orientada ao destino do consumo.
Tributo federal de finalidade extrafiscal, voltado a bens e serviços definidos em lei como prejudiciais à saúde ou ao meio ambiente.
O sistema atual e por que ele está mudando
O modelo tradicional combina tributos federais, estaduais e municipais com bases, regras e obrigações distintas.
| Tributo atual | Esfera | O que acontece na transição |
|---|---|---|
| PIS e Cofins | Federal | Serão substituídos pela CBS. |
| ICMS | Estadual | Será substituído gradualmente pelo IBS entre 2029 e 2032. |
| ISS | Municipal | Será substituído gradualmente pelo IBS entre 2029 e 2032. |
| IPI | Federal | A partir de 2027, alíquota reduzida a zero para quase todos os produtos, preservadas exceções ligadas à Zona Franca de Manaus. |
Regras diferentes por tributo, operação e ente federativo.
Empresas gastam tempo e recursos para apuração e obrigações acessórias.
Conflitos de interpretação e grande volume de regras aumentam o risco operacional.
O que muda na prática
A mudança alcança as áreas fiscal, contábil, comercial, compras, financeiro e tecnologia. Para muitas empresas, o impacto operacional será tão relevante quanto o impacto tributário.
- Tributos sobre consumo: PIS/Cofins são substituídos pela CBS; ICMS/ISS migram gradualmente para o IBS.
- Créditos: ganha força a lógica de não cumulatividade ampla, aumentando a importância de documentos fiscais corretos nas compras e vendas.
- Destino: a tributação passa a ser orientada pelo local de consumo, alterando a lógica hoje fortemente baseada na origem.
- Documentos fiscais: NF-e, NFC-e, NFS-e, CT-e e outros passam a incorporar campos de IBS/CBS e classificações próprias.
- Apuração: os dados dos documentos fiscais alimentam uma apuração cada vez mais assistida e automatizada.
- Pagamentos: o Split Payment aproxima pagamento e recolhimento do imposto em determinadas operações.
- Preço e contrato: contratos, tabelas de preço, margem, cláusulas tributárias e repasse de créditos precisam ser revistos.
- ERP e cadastros: produto, serviço, cClassTrib, redução, regime específico e natureza da operação precisam estar parametrizados corretamente.
Base legal da Reforma Tributária
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CBS — Contribuição sobre Bens e Serviços
É o componente federal do IVA dual. A CBS passa a ocupar o espaço hoje preenchido principalmente por PIS e Cofins e, a partir de 2027, torna-se um dos eixos centrais da tributação federal do consumo.
Administrada no âmbito federal.
A transição elimina gradualmente a estrutura atual dessas contribuições.
O novo modelo busca tributar o valor agregado, permitindo compensação de créditos nas aquisições conforme as regras legais.
IBS — Imposto sobre Bens e Serviços
É o componente estadual e municipal do IVA dual. Sua implantação é gradual e substitui ICMS e ISS ao longo da transição, com administração pelo Comitê Gestor do IBS.
Tem competência compartilhada e administração pelo Comitê Gestor do IBS.
A substituição ocorre de forma gradual, especialmente entre 2029 e 2032.
A arrecadação passa a seguir a lógica do local de consumo, reduzindo a importância da origem na disputa tributária.
Imposto Seletivo (IS)
Tem finalidade extrafiscal e não funciona como substituto geral dos tributos atuais.
O Imposto Seletivo entra em vigor a partir de 2027, conforme a transição divulgada pela Receita Federal.
IVA, débitos e créditos: como funciona a lógica
A lógica do IVA é mais fácil de entender quando olhamos a compra, a venda e a apuração separadamente. O exemplo abaixo usa uma alíquota combinada hipotética de 28% apenas para ilustrar o mecanismo.
Compra da mercadoria
Valor da compraR$ 100.000IBS/CBS destacados na compraR$ 28.000Resultado: a empresa gera R$ 28.000 de crédito.
Venda da mercadoria
Valor da vendaR$ 250.000IBS/CBS destacados na vendaR$ 70.000Resultado: a venda gera R$ 70.000 de débito.
Apuração do período
Débitos das vendasR$ 70.000menos créditos das comprasR$ 28.000Saldo a recolher: R$ 42.000.
Documentos fiscais, cClassTrib e apuração assistida
A implantação do novo modelo depende fortemente da qualidade dos cadastros e dos documentos fiscais eletrônicos. Os códigos não devem ser escolhidos apenas pelo nome do produto: precisam refletir o tratamento tributário previsto na legislação.
Link direto para o aviso oficial do Portal da NF-e que publicou, em 23/06/2026, a atualização da tabela de Classificação Tributária do IBS e da CBS e da tabela de crédito presumido.
Link direto para a publicação oficial que divulga a tabela de alíquotas da CBS.
A Lei Complementar nº 214/2025 contém as regras dos regimes diferenciados e específicos, incluindo hipóteses de redução de 30%, redução de 60%, alíquota zero e demais tratamentos previstos em lei.
Apuração assistida: a conferência do imposto já pode ser feita no portal oficial
A apuração assistida funciona como uma pré-apuração montada pelo próprio sistema. Em vez de a empresa começar o cálculo do zero, o portal recebe as informações dos documentos fiscais e dos pagamentos e organiza o que foi vendido, o que gerou débito, o que foi comprado, os créditos disponíveis e os pagamentos de CBS já identificados.
Acessar o Portal Nacional de Tributação de Bens e Serviços →
Como isso funciona em linguagem simples?
As vendas geram informações de débito de CBS. As compras e demais operações podem gerar créditos, conforme as regras aplicáveis.
Os dados dos documentos fiscais e dos eventos relacionados ao pagamento são levados para a apuração assistida.
No portal, a empresa consegue comparar o que o sistema está considerando como débitos, créditos e pagamentos antes do fechamento.
Durante o mês, uma empresa realizou vendas que geraram R$ 40.000 de CBS.
Nas compras, o sistema reconheceu R$ 15.000 de créditos.
Também foram identificados R$ 5.000 já pagos por alguma das formas previstas, como pagamento do próprio contribuinte, recolhimento pelo cliente ou Split Payment.
A apuração assistida passa a organizar essas informações para a empresa conferir:
Débitos das vendas: R$ 40.000
(–) Créditos das compras: R$ 15.000
(–) Pagamentos já identificados: R$ 5.000
Saldo ilustrativo a verificar: R$ 20.000
O objetivo é permitir que a empresa enxergue como o imposto está sendo formado, em vez de descobrir apenas no momento final do recolhimento.
Conferir se todas as notas apareceram e se os débitos foram calculados corretamente.
Verificar se os créditos esperados estão disponíveis e se não há documentos faltando ou classificados incorretamente.
Conferir valores já recolhidos pela própria empresa, pelo cliente ou pelo Split Payment, evitando pagar duas vezes o mesmo imposto.
Ver Manual oficial da Apuração Assistida do IBS →
Consultar o Manual oficial da plataforma da Reforma Tributária →
| Data | Principais marcos oficiais |
|---|---|
| 03/08/2026 | Início para diversos DF-e, incluindo NF-e, NFC-e, CT-e, CT-e OS, MDF-e, BP-e, GTV-e, NF3e e outros previstos no cronograma. |
| 01/10/2026 | NFS-e de serviços em geral, NFCom, DIR e 1ª fase da DeRE, conforme o cronograma oficial. |
| 15/11/2026 | 2ª fase da DeRE, voltada a eventos periódicos mensais. |
| 01/12/2026 | Novos marcos para determinados BP-e, NF-e de alienação de bens imóveis e NFAg. |
| 01/01/2027 | Documentos fiscais dos contribuintes do Simples Nacional passam a observar as regras de CBS/IBS previstas para o regime; também entram outros marcos como Duimp e 3ª fase da DeRE. |
Split Payment: pagamento com separação do tributo
No Split Payment, o pagamento da compra e o recolhimento do IBS/CBS passam a conversar entre si. Em vez de todo o valor cair na conta do fornecedor e o tributo ser recolhido somente depois, o sistema pode separar a parcela tributária durante a liquidação financeira.
Antes de entender o Split Payment: existem duas lógicas principais de recolhimento
Apuração e pagamento posterior
A empresa registra débitos e créditos durante o período, apura o saldo e recolhe o que restar devido. A LC 214/2025 também permite mecanismo automatizado de pagamento mediante autorização do contribuinte.
Recolhimento na liquidação financeira
Quando o pagamento é liquidado, a instituição de pagamento segrega a parcela de IBS/CBS e a direciona ao Fisco, entregando ao fornecedor o valor líquido correspondente.
Exemplo mais próximo da prática
Dentro do próprio Split Payment existem dois procedimentos
Usa o valor efetivo do documento fiscal
O pagamento é vinculado à operação e aos valores de IBS/CBS. Antes de liberar os recursos, o prestador de pagamento consulta o sistema da RFB/CGIBS e segrega o montante ainda devido. É a forma mais precisa porque considera o débito real da operação e parcelas já extintas.
Usa percentual preestabelecido sobre o pagamento
É opcional e calcula a segregação por percentual previamente definido pela RFB e pelo CGIBS. Esse percentual pode variar por setor ou contribuinte e não precisa coincidir exatamente com o débito efetivo daquela operação. Depois, os valores são conciliados na apuração; eventual excesso não utilizado é devolvido ao fornecedor nos prazos legais.
Impactos no fluxo de caixa: uma mudança de cultura para comprar e vender
A Reforma Tributária muda não apenas o cálculo do imposto, mas também o momento em que o dinheiro circula. Em muitas situações, o crédito da compra e o imposto da venda estarão mais ligados ao efetivo recolhimento do IBS/CBS. Isso exige uma nova cultura financeira dentro da empresa.
1. Na compra: o prazo do fornecedor e o momento do crédito podem ser diferentes
Com a Reforma Tributária, a empresa não vai olhar apenas para o preço e o prazo dado pelo fornecedor. Também terá que analisar quando poderá usar o crédito do imposto daquela compra.
Uma empresa compra matéria-prima por R$ 100.000.
IBS/CBS da compra: R$ 28.000.
O fornecedor deu 60 dias para pagar.
Se a empresa simplesmente esperar os 60 dias:
ela recebe a mercadoria agora, mas pode ter que esperar o imposto dessa compra ser efetivamente pago para conseguir usar o crédito de R$ 28.000.
Se a empresa quiser usar esse crédito já neste mês:
em algumas situações, ela poderá antecipar o pagamento do IBS/CBS da compra.
Nesse exemplo, isso significa que, mesmo tendo 60 dias para pagar o fornecedor, a empresa pode precisar ter R$ 28.000 disponíveis agora para antecipar o imposto e conseguir aproveitar o crédito antes.
2. Na venda: faturar um valor não significa receber todo esse valor na conta
Na venda, a mudança aparece do outro lado. O cliente pode pagar o valor total da nota, mas uma parte correspondente ao IBS/CBS pode ser separada antes de chegar à conta da empresa. Em algumas situações, o próprio cliente também poderá recolher esse imposto diretamente.
Uma empresa vende mercadorias por R$ 100.000.
IBS/CBS da venda: R$ 28.000.
Total da nota: R$ 128.000.
Como muitos empresários estão acostumados hoje:
o cliente paga R$ 128.000 → a empresa recebe R$ 128.000 → depois usa parte desse dinheiro para pagar os impostos.
Com a nova sistemática:
o cliente paga R$ 128.000 → R$ 28.000 podem ser separados para o imposto → a empresa recebe R$ 100.000 na conta.
Em outras situações, o próprio cliente pode recolher o imposto da operação diretamente. Para quem está vendendo, o efeito prático é parecido: o dinheiro disponível no caixa pode ser apenas o valor líquido da mercadoria ou do serviço.
Comparação simples: antes x novo modelo
| Situação | Cultura atual | Nova realidade a considerar |
|---|---|---|
| Compra a prazo | Negocia preço e prazo e espera o vencimento. | Pode precisar decidir se antecipa o IBS/CBS para liberar o crédito tributário antes. |
| Venda | Recebe o valor total da nota e recolhe tributos depois. | Pode receber somente o valor líquido, pois o imposto pode ser segregado ou recolhido pelo cliente. |
| Capital de giro | Planejamento baseado principalmente em contas a pagar e receber. | Precisa considerar também o momento da apropriação dos créditos e da segregação dos débitos. |
Planejar se vale a pena antecipar imposto para obter crédito antes do vencimento comercial.
Projetar caixa pelo valor líquido efetivamente recebido, não apenas pelo valor total faturado.
Simular o descasamento entre prazo comercial, crédito tributário e entrada/saída efetiva de dinheiro.
O que muda conforme o tipo de contribuinte
A Reforma Tributária não afeta todas as empresas da mesma forma. O que muda depende muito do regime tributário atual, da quantidade de compras com crédito e de quem são os clientes da empresa.
12.1 Lucro Real — a lógica de crédito continua importante, mas fica mais ampla
Empresas do Lucro Real já estão mais acostumadas a controlar créditos de alguns tributos. Com a Reforma Tributária, esse controle passa a ter ainda mais peso, porque IBS e CBS funcionam com uma lógica de débito nas vendas e crédito nas compras.
A empresa vende e gera R$ 50.000 de IBS/CBS.
Nas compras do mês, possui R$ 20.000 de créditos.
Em uma conta simplificada:
R$ 50.000 de imposto das vendas
(–) R$ 20.000 de créditos das compras
= R$ 30.000 de saldo a recolher.
Por isso, uma nota de compra errada, um crédito que não apareceu ou um pagamento não identificado pode afetar diretamente o valor do imposto do mês.
- O que muda na prática: aumenta a importância de conferir notas de entrada, créditos, pagamentos e classificações tributárias.
- Compras ganham mais peso: o setor de compras passa a influenciar diretamente a apuração do imposto.
- Fluxo de caixa: será necessário acompanhar quando o crédito estará disponível e quando o imposto da venda será separado ou recolhido.
- ERP: cadastros e integrações precisam estar corretos para não perder ou atrasar créditos.
12.2 Lucro Presumido — provavelmente a maior mudança de cultura
Para muitas empresas do Lucro Presumido, a mudança será mais perceptível. Hoje, em várias atividades, PIS e Cofins são calculados de forma mais simples e sem a mesma rotina de créditos do regime não cumulativo. Com IBS e CBS, a empresa passa a olhar com muito mais atenção para as compras, porque elas podem gerar créditos que diminuem o imposto das vendas.
Imagine uma empresa que vende R$ 200.000 no mês.
No novo modelo, as vendas geram débitos de IBS/CBS.
Se a empresa comprou mercadorias, insumos ou serviços que geraram R$ 25.000 de créditos, esses créditos poderão reduzir o valor a pagar, conforme as regras aplicáveis.
Ou seja: comprar corretamente, receber a nota correta e conferir o crédito passa a fazer diferença direta no imposto final.
12.3 Simples Nacional — padrão x modelo híbrido
No Simples Nacional, a principal novidade é a possibilidade de manter IBS e CBS dentro do Simples ou, quando permitido e escolhido pela empresa, recolher esses dois tributos pelo regime regular, fora do DAS. Essa segunda opção é chamada, de forma prática, de modelo híbrido.
| Situação | Como funciona | O que o cliente percebe |
|---|---|---|
| Simples padrão | A empresa continua recolhendo IBS/CBS dentro da sistemática do Simples. | O crédito transferido ao cliente segue as regras próprias do Simples e pode ser menor do que no regime regular. |
| Simples com IBS/CBS no regime regular | IBS e CBS são calculados separadamente, fora do DAS, com controle de débitos e créditos. | Em operações entre empresas, o cliente pode ter acesso ao crédito conforme a sistemática regular, quando atendidos os requisitos legais. |
Uma empresa do Simples vende principalmente para consumidor final.
Nesse caso, o cliente normalmente não está preocupado em receber crédito do imposto. Permanecer no modelo padrão pode continuar sendo a alternativa mais simples.
Agora imagine uma indústria do Simples que vende quase tudo para outras empresas.
Os clientes podem comparar fornecedores considerando também o crédito de IBS/CBS que receberão na compra. Nesse caso, pode ser necessário estudar se o modelo regular de IBS/CBS faz sentido comercial e financeiramente.
Como funciona a escolha entre Simples padrão e modelo híbrido
Além da explicação acima, estas são as diferenças práticas entre manter IBS/CBS dentro do Simples e escolher o recolhimento regular desses dois tributos:
| Critério | Simples padrão | Simples com IBS/CBS no regime regular |
|---|---|---|
| Arrecadação | IBS/CBS permanecem dentro do recolhimento unificado do Simples. | IBS/CBS são calculados e recolhidos fora do DAS, pelas regras do regime regular. |
| Crédito para cliente B2B | Segue as regras específicas do Simples e pode resultar em crédito menor para o adquirente. | O cliente pode se apropriar de créditos segundo a sistemática regular, quando atendidos os requisitos legais. |
| Crédito nas compras | A empresa não opera com a mesma lógica de créditos integrais do regime regular. | A empresa passa a controlar créditos de IBS/CBS nas aquisições elegíveis. |
| Complexidade operacional | Menor, com manutenção da lógica unificada. | Maior: exige controles de documentos, créditos, débitos, conciliações e recolhimentos próprios. |
| Quando pode fazer sentido | Negócios B2C, operações de menor complexidade ou cadeias em que o crédito do cliente não seja decisivo. | Empresas B2B em que o crédito transferido ao cliente tenha peso comercial relevante — sempre mediante simulação. |
12.4 Associações e entidades sem fins lucrativos
Para associações, a primeira pergunta será: que tipo de entidade é essa e que atividade ela realiza? A Reforma Tributária não criou uma regra dizendo que toda associação ficará fora do IBS e da CBS.
A Lei Complementar nº 214/2025 preserva imunidade de IBS/CBS para determinados fornecimentos realizados por entidades religiosas e seus braços assistenciais, entidades sindicais de trabalhadores e instituições de educação e assistência social sem fins lucrativos que cumpram os requisitos legais. Isso não significa que qualquer associação registrada como “sem fins lucrativos” tenha automaticamente a mesma imunidade.
Uma entidade sem fins lucrativos presta atividades de assistência social dentro de suas finalidades essenciais e cumpre os requisitos exigidos pela legislação.
Nessas operações protegidas pela imunidade, não haverá cobrança de IBS/CBS conforme as regras aplicáveis.
Mas isso não significa que tudo que a entidade compra venha sem imposto: a legislação deixa claro que a imunidade da entidade não se estende automaticamente às suas compras.
Imagine uma associação recreativa que, além das contribuições de seus associados, mantém uma loja, vende produtos ou presta serviços ao público.
Essa receita precisa ser analisada separadamente. O simples fato de a entidade não distribuir lucro não transforma automaticamente toda venda ou serviço em operação imune.
- Mensalidade associativa: deve ser analisada conforme a natureza da contribuição e o vínculo com a finalidade da entidade.
- Doações e subvenções: não devem ser confundidas automaticamente com venda de bens ou prestação de serviços.
- Venda de produtos ou serviços: pode entrar no campo do IBS/CBS dependendo da entidade, da operação e da existência ou não de imunidade.
- Entidades de educação e assistência social: precisam cumprir os requisitos legais para utilizar a imunidade.
Emissão de nota fiscal: uma mudança importante para as associações
Uma associação sem fins lucrativos não deve concluir que, por ser imune ou isenta em determinada operação, estará automaticamente dispensada de emitir documento fiscal.
Uma entidade de assistência social cumpre os requisitos legais e realiza uma atividade protegida pela imunidade.
Resultado tributário daquela operação:
IBS/CBS a pagar: R$ 0
Mas isso não significa automaticamente:
“não precisa emitir nota”.
A legislação prevê emissão de documento fiscal eletrônico inclusive para operações imunes, isentas, com alíquota zero ou suspensão, conforme a situação e o documento aplicável.
Uma associação realiza uma feira e vende camisetas, livros ou outros produtos.
Antes de emitir o documento, será necessário identificar:
• qual é a natureza dessa receita;
• se existe imunidade ou outro tratamento específico;
• se há IBS/CBS na operação;
• qual documento fiscal deve ser utilizado;
• qual classificação tributária deve constar na nota.
O simples fato de a entidade ser “sem fins lucrativos” não resolve sozinho o tratamento fiscal dessa venda.
Consultar a LC nº 214/2025 — obrigação de documento fiscal e imunidades →
Consultar a LC nº 214/2025 — imunidades do IBS e da CBS →
12.5 Pessoa física
A pessoa física que recebe salário, aposentadoria ou simplesmente compra produtos para consumo não vira contribuinte de IBS/CBS só por causa da Reforma. O imposto sobre consumo continua ligado às operações econômicas.
Emissão de nota fiscal: algumas pessoas físicas passarão a ter CNPJ fiscal
A partir de 1º de janeiro de 2027, determinadas pessoas físicas que forem consideradas contribuintes ou responsáveis pela CBS deverão ter uma inscrição no CNPJ para fins fiscais e emitir os documentos previstos na regulamentação.
Pessoa física realiza determinada operação usando apenas o CPF.
A partir de 2027, se estiver enquadrada como contribuinte da CBS:
CPF
+ inscrição no CNPJ para fins fiscais
+ documento fiscal eletrônico adequado à operação.
O documento fiscal dependerá do tipo de operação. Em serviços, a NFS-e nacional será um dos principais instrumentos; em outras atividades, serão usados os documentos fiscais correspondentes previstos na regulamentação.
Ver orientação oficial da Receita sobre CNPJ e documentos fiscais para pessoa física em 2027 →
Consultar a LC nº 214/2025 — base legal da CBS e emissão de documentos →
Consultar o cronograma oficial dos documentos fiscais da Reforma →
Um dos principais exemplos é a atividade com imóveis
A legislação criou regras específicas para pessoas físicas que possuem atividade relevante de locação, arrendamento ou venda de imóveis. Dependendo da quantidade de imóveis, do volume de receita e da frequência das operações, a pessoa física pode passar a ser considerada contribuinte regular de IBS/CBS.
Uma pessoa que aluga apenas um imóvel não deve concluir automaticamente que passará a pagar IBS/CBS.
A legislação estabelece critérios de volume e quantidade. Para locação, uma das hipóteses considera, no ano anterior, receita superior a R$ 240.000 e operações envolvendo mais de três imóveis distintos, além de outras situações previstas na lei.
Portanto, é necessário analisar o patrimônio e a atividade de cada pessoa.
Uma pessoa física que compra terrenos, constrói unidades e vende imóveis de forma frequente pode ultrapassar os critérios da legislação e ser tratada como contribuinte de IBS/CBS, mesmo sem ter constituído uma empresa para essa atividade.
CPF contribuinte poderá receber CNPJ para fins do novo imposto
A partir de 1º de janeiro de 2027, determinadas pessoas físicas que sejam contribuintes ou responsáveis pela CBS deverão ter inscrição no CNPJ e emitir os documentos fiscais exigidos pela regulamentação.
- Salário e aposentadoria: não passam a ser CBS/IBS apenas por causa da Reforma do Consumo.
- Consumidor comum: continuará suportando o imposto embutido/indicado no consumo, mas não se torna contribuinte regular por simplesmente comprar produtos.
- Locadores e investidores imobiliários: precisam verificar os novos critérios de quantidade, receita e habitualidade.
- Pessoa física que exerce atividade econômica: pode precisar de cadastro fiscal, documentos e apuração conforme a situação prevista em lei.
Ver orientação da Receita sobre pessoa física e CNPJ a partir de 2027 →
• Lucro Real: continuará trabalhando fortemente com créditos, mas com novas regras, documentos e controles.
• Lucro Presumido: terá uma mudança maior de rotina, porque as compras e os créditos passam a influenciar muito mais o imposto.
• Simples Nacional: precisa avaliar se permanece no modelo padrão ou se vale a pena usar IBS/CBS no regime regular, principalmente quando vende para outras empresas.
Imóveis: o que muda na compra e venda para pessoa física e pessoa jurídica
A Reforma Tributária criou regras próprias para operações com imóveis. O ponto mais importante é separar duas situações: a pessoa ou empresa que compra um imóvel para uso próprio e quem exerce atividade imobiliária ou está enquadrado como contribuinte do novo sistema.
13.1 Como é hoje?
Na venda de um imóvel, a principal tributação normalmente é o Imposto de Renda sobre o ganho de capital, quando houver ganho tributável. Na compra, o adquirente também pode ter ITBI conforme a legislação municipal.
Empresas que vendem imóveis já podem ter IRPJ, CSLL, PIS/Cofins e outras regras conforme seu regime e atividade. Na aquisição, continuam existindo custos como ITBI e registro.
Hoje o aluguel recebido por pessoa física entra nas regras do IRPF. Na pessoa jurídica, a receita de aluguel segue a tributação correspondente ao regime adotado.
13.2 O que a Reforma acrescenta?
A partir da nova sistemática, operações com imóveis realizadas por contribuintes sujeitos ao regime regular passam a ter regras próprias de IBS e CBS. A lei trata, entre outras situações, de venda, incorporação imobiliária, loteamento, locação, arrendamento, administração e intermediação de imóveis.
13.3 Pessoa física: quem vende um imóvel ocasionalmente
Uma pessoa física que vende um imóvel de forma ocasional não deve concluir automaticamente que terá IBS/CBS. A legislação criou critérios para distinguir uma venda eventual de uma atividade econômica imobiliária.
João comprou uma casa para morar e, alguns anos depois, vende esse imóvel.
Essa venda isolada não transforma automaticamente João em contribuinte regular de IBS/CBS. Continuam existindo as regras de Imposto de Renda sobre eventual ganho de capital e os demais tributos patrimoniais aplicáveis.
O IBS/CBS passa a ser relevante quando a pessoa física se enquadra nos critérios legais como contribuinte da atividade imobiliária.
13.4 Pessoa física que passa a ser contribuinte
Quando a pessoa física ultrapassa os critérios previstos na legislação e passa a exercer atividade imobiliária relevante, ela pode entrar no regime regular de IBS/CBS. Nessa situação, a partir de 2027, poderá ter inscrição no CNPJ para fins fiscais e obrigação de emitir documentos fiscais, sem deixar de ser pessoa física.
Uma pessoa física compra terrenos, constrói unidades e vende imóveis de forma recorrente.
Nesse caso, a lei pode tratar essa atuação como atividade econômica sujeita ao novo regime. A partir daí, além do Imposto de Renda e dos tributos patrimoniais que continuarem aplicáveis, entra também a análise de IBS/CBS.
13.5 Pessoa jurídica que compra e vende imóveis
Para empresas imobiliárias, incorporadoras, loteadoras e outras pessoas jurídicas que realizam operações com imóveis, o IBS/CBS passa a fazer parte da tributação do negócio.
Uma empresa vende um imóvel por R$ 1.000.000.
Não é correto simplesmente pegar R$ 1.000.000 e aplicar a alíquota cheia do IBS/CBS. A lei prevê:
• redução de 50% da alíquota para operações imobiliárias;
• possibilidade de usar o redutor de ajuste para diminuir a base de cálculo;
• redutor social em determinadas operações residenciais;
• regras próprias para incorporação e loteamento.
13.6 O que é o redutor de ajuste?
O redutor de ajuste existe para evitar que o novo imposto trate como valor novo toda a riqueza que o imóvel já acumulou antes da Reforma.
13.7 Compra de imóvel: o comprador também precisa prestar atenção
Na compra, o efeito depende de quem está vendendo. Se o vendedor estiver no regime regular do IBS/CBS, a operação poderá ter imposto destacado e regras próprias de crédito e de transferência do redutor de ajuste. Se o vendedor não estiver sujeito ao regime regular, o tratamento será diferente.
| Situação | O que observar |
|---|---|
| Pessoa física compra imóvel para morar | Continua existindo ITBI e registro. Não vira contribuinte de IBS/CBS apenas por comprar um imóvel. |
| Empresa compra imóvel para sua atividade | Precisa analisar se a operação gera crédito de IBS/CBS e como fica o redutor de ajuste do imóvel. |
| Compra de vendedor não contribuinte | A lei prevê regra própria para formação do redutor de ajuste a partir do valor de aquisição. |
| Compra de vendedor contribuinte | Além do crédito do imposto, o redutor de ajuste pode ser mantido conforme as regras legais. |
13.8 ITBI, ITCMD e Imposto de Renda continuam existindo
A entrada de IBS/CBS não extingue ITBI, ITCMD ou Imposto de Renda. A própria LC nº 214/2025 deixa claro que a incidência de IBS/CBS não altera, por si só, a base de cálculo de ITBI e ITCMD.
13.9 Resumo rápido
Não entra automaticamente no IBS/CBS. Precisa analisar ganho de capital e demais regras atuais.
Pode ser enquadrada como contribuinte e passar a ter CNPJ fiscal, documento fiscal e IBS/CBS.
Passa a conviver com IBS/CBS nas operações, com redução de alíquota e mecanismos como redutor de ajuste.
Consultar a LC nº 214/2025 — regime específico das operações com imóveis →
Impactos nos sistemas, ERPs e cadastros
A empresa que chegar a 2027 com cadastro fiscal incompleto corre risco de emitir documento incorreto, perder crédito, gerar rejeição futura ou calcular o imposto de forma inadequada. A preparação precisa ocorrer ainda em 2026.
- Revisar cadastro de produtos, serviços, clientes e fornecedores.
- Mapear cClassTrib, reduções e tratamentos tributários específicos.
- Atualizar layouts de NF-e, NFS-e, CT-e e demais documentos aplicáveis.
- Adequar regras de cálculo e contabilização de IBS/CBS.
- Rever integrações bancárias e eventos de pagamento.
- Testar apuração, créditos, devoluções e ajustes.
- Treinar equipes fiscal, contábil, comercial, compras e financeiro.
- Monitorar notas técnicas e atualizações dos fornecedores de software.
Calendário de decisões e adaptações: prazos atualizados para 2027
Os prazos foram alterados pela Resolução CGSN nº 194/2026, publicada em 28/09/2026. Por isso, algumas datas que estavam previstas para terminar em setembro foram prorrogadas.
Empresa que atualmente não está no Simples e quer entrar ou retornar ao regime em 2027 poderá fazer a solicitação até 15 de outubro de 2026.
- Se deferida, a opção vale a partir de 01/01/2027.
- Empresas que já estão no Simples normalmente não precisam fazer nova opção, salvo se houver exclusão futura registrada.
Se o pedido de opção for indeferido por débitos ou outras pendências impeditivas, a empresa poderá regularizar sua situação até 30 de outubro de 2026.
- Esse prazo é fixo para todos.
- Quanto mais tarde a empresa fizer o pedido, menos tempo terá para corrigir pendências.
Empresas optantes pelo Simples que quiserem recolher IBS e CBS fora do DAS, pelo regime regular, poderão fazer essa opção até 30 de outubro de 2026.
- A escolha vale de janeiro a junho de 2027.
- Quem não optar continuará com IBS/CBS dentro do Simples no primeiro semestre de 2027.
A nova regra permite cancelar, dentro desse período, tanto a solicitação de ingresso no Simples quanto a opção pelo regime regular de IBS/CBS, conforme o procedimento aplicável.
Microempresas e empresas de pequeno porte optantes pelo Simples que prestam serviços passam a usar a NFS-e de padrão nacional a partir de 1º de novembro de 2026.
- Em novembro e dezembro de 2026, a obrigação documental já existe.
- As regras de CBS/IBS do Simples passam a produzir efeitos a partir de 01/01/2027.
Para novos CNPJs solicitados entre 1º de outubro e 31 de dezembro de 2026, a opção pelo Simples e a escolha sobre IBS/CBS seguem regra própria no momento da inscrição.
- A opção pelo Simples pode valer para o restante de 2026 e para 2027, conforme as regras aplicáveis.
- A opção pelo regime regular de IBS/CBS produz efeitos, em regra, para janeiro a junho de 2027.
Quem não escolheu o regime regular para o primeiro semestre poderá fazer uma nova opção em março de 2027 para valer de julho a dezembro de 2027.
- Cancelamento dessa escolha: até 31/05/2027.
Mesmo quando não existe uma opção tributária formal, a empresa precisa chegar a janeiro preparada para emitir documentos e tratar CBS/IBS corretamente.
- Revisar produtos, serviços, cClassTrib e reduções.
- Testar notas, créditos, devoluções e integrações.
- Revisar contratos, preços e política comercial.
- Preparar o financeiro para créditos e Split Payment.
Resumo rápido dos novos prazos
| Assunto | Prazo atualizado |
|---|---|
| Entrar ou retornar ao Simples Nacional em 2027 | 01/09/2026 a 15/10/2026 |
| Regularizar pendências para ingresso no Simples | até 30/10/2026 |
| Optar por IBS/CBS no regime regular para jan–jun/2027 | 01/09/2026 a 30/10/2026 |
| Cancelar as opções de 2026 | 03/11/2026 a 20/12/2026 |
| Nova opção por IBS/CBS regular para jul–dez/2027 | 01/03/2027 a 31/03/2027 |
| Cancelar a opção do 2º semestre de 2027 | até 31/05/2027 |
Consultar os novos prazos na Receita Federal →
O que entra efetivamente em 1º de janeiro de 2027?
- As regras de CBS e IBS passam a produzir efeitos para os optantes do Simples Nacional.
- Documentos fiscais do Simples passam a observar os campos e tratamentos de CBS/IBS previstos para 2027.
- PIS e Cofins deixam de compor o modelo anterior conforme a transição para a CBS.
- Empresas que optarem pelo regime regular de IBS/CBS apuram esses tributos fora do DAS durante o período escolhido.
- Empresas que permanecerem no Simples padrão continuam com IBS/CBS dentro do regime unificado.
Cronograma de transição 2026–2033
Ano de teste e implantação técnica. É o período de adaptação dos sistemas, documentos fiscais e cadastros.
A CBS de 0,9% e o IBS de 0,1% são alíquotas de teste. Há mecanismos de compensação e, em determinadas situações, dispensa do recolhimento quando cumpridas as obrigações acessórias previstas.
Começa a cobrança efetiva da CBS. PIS e Cofins são extintos. O IBS ainda entra de forma simbólica e o Imposto Seletivo começa a valer.
O IBS de 0,1% é dividido em 0,05% para estados e 0,05% para municípios. A alíquota do Imposto Seletivo não é única: depende do bem ou serviço sujeito ao tributo.
Continua a fase inicial. CBS já está efetiva; IBS permanece em alíquota simbólica antes da transição mais forte de ICMS e ISS.
Assim como em 2027, o IBS fica em 0,05% estadual + 0,05% municipal.
Começa a substituição gradual de ICMS e ISS pelo IBS.
ICMS e ISS permanecem em 90% de suas alíquotas de transição e o IBS assume 10% da substituição. Esse “10%” é uma proporção da transição, não uma alíquota literal de 10% sobre todas as operações.
A participação do IBS aumenta e ICMS/ISS diminuem.
ICMS e ISS ficam em 80% da transição. A alíquota de referência da CBS pode ser recalibrada conforme os mecanismos legais de neutralidade da carga.
A transição continua.
ICMS e ISS ficam em 70% da transição; o IBS passa a representar 30% da substituição prevista para o período.
Último ano de convivência relevante com ICMS e ISS.
ICMS e ISS permanecem em 60% da transição. No ano seguinte, a substituição é concluída.
Novo sistema integral. ICMS e ISS são extintos e o IBS assume integralmente a tributação subnacional do consumo.
A partir daqui, CBS e IBS operam plenamente dentro do novo modelo, respeitando alíquotas de referência, reduções, regimes diferenciados e específicos aplicáveis a cada operação.
Riscos de cadastros incorretos e omissão de faturamento
A reforma aumenta a integração entre documento fiscal, apuração e pagamento, elevando a importância da consistência dos dados.
Operações omitidas ou classificadas incorretamente podem gerar cobrança da diferença tributária.
Descumprimentos podem gerar acréscimos legais conforme a infração e a legislação aplicável.
Erros em documentos fiscais podem impedir ou dificultar o aproveitamento correto de créditos.
O cruzamento automatizado aumenta a capacidade de detectar inconsistências entre documentos, pagamentos e declarações.
Erros tributários podem comprometer caixa, margem e capital de giro.
Cadastros incorretos podem afetar preço, faturamento, cobrança, contabilização e relacionamento com clientes.
Checklist de preparação da empresa
- Capacitar as equipes envolvidas no faturamento, compras, fiscal, contábil e financeiro.
- Confirmar se o ERP está preparado para novos campos e regras.
- Revisar cadastros de produtos, serviços e parceiros.
- Revisar contratos e cláusulas de preço e tributos.
- Simular impactos no fluxo de caixa e capital de giro.
- Analisar o regime tributário e as alternativas para 2027, incluindo a opção pelo regime regular de IBS/CBS quando aplicável.
- Documentar formalmente a decisão Simples padrão x regime regular de IBS/CBS, com memória de cálculo e justificativa.
- Revisar estratégia de créditos e cadeia B2B.
- Acompanhar cronogramas oficiais dos documentos fiscais.
- Testar integrações e conciliações antes da obrigatoriedade.
- Manter documentação e trilha de auditoria das parametrizações.
Fontes oficiais e acompanhamento
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